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林田力『東急コミュニティー解約記』(Replacement from Tokyu Community)はマンションの管理会社を変更し、管理委託費を大幅に削減した事例の記録である。東急コミュニティー管理では不動産を守れない実態が明らかにする。
東急不動産は「(仮称)ブランズシティ久が原計画」のために東京都大田区鵜の木の自然林を伐採した。江戸時代からほぼ手つかずの貴重な自然林であった。これは東急不動産の住民無視体質を示すものである。マンション建設反対運動が起きたブランズ市川真間やブランズシティ守谷、二子玉川ライズなどとも共通する。東急不動産は同じ大田区鵜の木のザ・久が原レジデンスでもマンション建設反対運動を起こされた。

東急不動産の自然林伐採を朝日新聞は奇跡の森伐採と報道した(重政紀元「江戸からの「奇跡の森」、開発で伐採 なぜ守れなかった」朝日新聞2015年1月18日)。奇跡の森は朝日新聞のネーミングである。朝日新聞が、この問題を報道したことは非常に素晴らしいことである。奇跡の森はキーワードとして広がったために私も使用している。これは戦略的な割りきりであり、奇跡の森という表現の良し悪しは別問題である。

実際のところ、奇跡の森とのネーミングに対して戸惑いも見られる。従軍慰安婦の誤報に絡めて過剰・大袈裟なネーミングではないかとの声もある。これは東急不動産の開発を批判する側からも出ている。

「第4回の住民説明会の際も、昆虫学者の方が、何百年も人間の手が入っていないので貴重だとは仰っていましたが、それにしても「奇跡の森」という表現はちょっとオーバーなんじゃないですかね」(「ええっ?「奇跡の森」だったの?」『(仮称)ブランズシティ久が原ってどうよ?』2015年1月18日)

ここに住民運動の政治的幅広さがある。地域の環境を破壊する東急不動産のマンションに反対する上で右翼も左翼もない。むしろ良好な住環境を守ることは保守の思想と親和性がある。

Twitterのコメントでも今回は東急不動産が土地所有者ということで好き勝手に伐採したが、外国勢力に土地所有者になることを恐れる意見もあった。「この記事の内容だけを見れば環境関連の問題だけど、国防や資源に関わる用地の日本人名義の外国からの買収への規制や対処は進んでいるのだろうか」

私は左派の人々が住民運動で果たしてきた役割に敬意を表する。苦しむ住民の側に立つのは左派ばかりという現実さえある(林田力「主権回復を目指す会が在特会を批判」PJニュース2010年8月21日)。きっちり反対を主張する政治勢力を選択することも有権者として必要である。

一方で左翼教条主義はいただけない。たとえば階級闘争の一貫としてマンション建設反対運動に取り組む、脱原発・反TPPの一環として取り組むなどと言われるとドン引きしてしまう。住民感覚の幅広さを大切にしたい。原発再稼動や憲法改正に賛成であるが、東急不動産のマンション建設に反対という人々とも気持ちよく連携できなければならない。リベラルと称しながら右派的主張を認めない偏狭を戒めたい。

奇跡の森ネーミングへの戸惑いのもう一点は奇跡の森クラスでない、普通の森ならば伐採しても問題ないという論理を生じさせかねないところにある。しかし、奇跡の森クラスでなくても、地域住民に有用な自然はいくらでもある。東急不動産のマンション建設で潰すには惜しい自然である。
http://www.hayariki.net/tokyu/branzcity2.html
近年の開発問題における自然保護の大きな勝利に鞆の浦裁判があるが、鞆の浦裁判を基準にすると世界遺産クラスしか保護されなくなり、東京の開発問題は全滅しかねない(林田力『東急不動産だまし売り裁判5東京都政』「開発問題から考える東京都政の課題」)。生活を重視することが開発問題への対抗軸になる。ここでも地に足ついて生活する住民感覚を大切にしたい。
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東急コミュニティー従業員は顧客の資産1,600万円を着服横領した(林田力『東急コミュニティー解約記』「東急コミュニティーで1600万円着服横領」)。都内の分譲マンションの管理業務でフロント担当員が2009年から3年間に渡って、管理組合口座から備品代、工事代金などの名目で現金の横領を繰り返した。

事件の発覚は2012年4月であるが、東急コミュニティーの発表は半年後の10月1日である。都合の悪い事実を隠そうとする東急の体質が現れている。これは東急不動産だまし売り裁判と共通する(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス)。

東急コミュニティーは2年前の2010年3月にも360万円の着服横領事件が発覚している(林田力『東急コミュニティー解約記』「東急コミュニティーで360万円着服横領」)。管理費の着服横領が常習化している。東急コミュニティーには注意しなければならない。

港区は東急コミュニティー着服事件を理由に東急コミュニティーを平成24年10月4日から平成25年4月3日まで6月間の指名停止とした。東急コミュニティーが入札参加有資格者指名停止措置の要件に該当するとして、2010年10月4日の業者選定委員会で審議し、指名停止とした。港区には住民から東急コミュニティーの入札排除を求める意見が寄せられた。

「港区で指定管理者として指名している東急コミュニティー株式会社について、今年10月に顧客の資産1,600万円を横領していたことが発覚しました。この会社は二年前にも同様の事件を起こしています。区民住宅などの指定管理や、JVの構成企業として、港区は指定していますが、この会社を指名し続けることに異議を唱えます。区民のためにもなりません。」

宝塚市議会では東急コミュニティー着服事件を背景として、東急コミュニティーを指定管理者とする議案が否決された。宝塚市が着服事件を知った時期は、市営住宅指定管理者選定委員会が選定を決めたことを東急コミュニティーに伝えた10月11日の翌12日だったという。東急コミュニティーは選定時に発覚していた着服横領を説明しなかった点で悪質である。マンション分譲で不利益事実を説明しなかった東急不動産と同じである。

たぶち静子・宝塚市議は11月29日の産業建設常任委員会で「公金を集める職務として入居者は不安であるとともに信頼関係がなくなる」と批判した。浅谷亜紀・宝塚市議は「私は、横領が複数年に渡って(3年)行われているのに決算時にも発覚しなかったというのは、やはり会社の管理体制が問われるものではないか」と指摘する(あさたに亜紀 伝えたいこと「宝塚市営住宅の指定管理議案審議」2012年11月29日)。
http://www.hayariki.net/home/13.htm
また、西宮市は東急コミュニティー着服事件を理由として東急コミュニティーを指定管理者とする議案を撤回した。芦屋市では東急コミュニティーが指定管理者を辞退した。自発的な辞退よりも、辞退に追い込まれたという方が正しい。木野下あきら・芦屋市議は芦屋市の動きを以下のように説明する。「西宮、宝塚の動きを見てまずいと思ったのです。こうした状況下でのもので他市に右に倣えということです。」(木野下あきらの日記「東急コミュニティの指定は止める」2012年12月20日)。

芦屋市指定管理者選定委員会では東急コミュニティーが辞退しなければ取り消し事由に該当するとも指摘された。山﨑古都子・芦屋市指定管理者選定委員は2013年1月11日の委員会で「会社のお金の着服でなく、管理組合費の着服は非常に問題ではないかと思う。取消理由ではないかとも考える」と指摘した。
 林田力『東急コミュニティー解約記』(パブ―)はマンションの管理会社を変更し、管理委託費を大幅に削減した事例の記録である。東急不動産が分譲したマンション・アルス東陽町(東京都江東区)では管理会社を独立系の会社に変更した結果、管理委託費を年間約120万円も削減でき、変更から1年後には一般会計の余剰金を修繕積立金会計に繰り入れるまでになった。
http://www.hayariki.net/twitter.html
 林田力はアルス301号室の区分所有者であった。物件引渡し後に不利益事実不告知が判明したため、売買契約を取り消し、裁判で売買代金を取り戻した(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社)。売買代金を取り戻すまでは居住しており、管理組合理事長も務め、管理会社変更までの経緯にも関係していた。

 アルスでは売主・東急不動産の指定により、分譲当初から東急不動産の子会社の東急コミュニティー(東京都世田谷区)に管理を委託していた。管理委託費等は東急コミュニティーの言い値で決められている状況であった。しかし東急コミュニティーの杜撰な管理が次々と明らかになり、管理会社変更の機運が高まった。

【目次】修繕積立金不足発覚/事務所使用を正当化/管理組合文書漏洩/管理委託契約違反/管理事務報告/管理人の営業利用/粗末な管理費督促/防火管理者/創立記念日/管理会社変更引継ぎの杜撰/リプレースの効果/マンション仲介広告に注意
第四に東急の「売ったら売りっぱなし」体質である。分譲時には東急ストアを出店し、買い物の利便性をアピールしたが、その後は閉店してしまった。そのために買い物は著しく不便になったと憤る。
東急グループと住民や消費者とのトラブル事例は数多くあるが、千福ニュータウンの特殊事情は東急電鉄が管理組合の組合員となっていることである。千福ニュータウンでは管理組合の総会に東急電鉄の担当者が出席し、発言している。裁判の被告の集会で原告が出席するという奇妙な状況である。ある住民も「住民の会合に会社の人が入って説明することはおかしい」と指摘する。
一方で多くの住民紛争や消費者トラブルでは東急グループが話し合いから逃げ回っているとの印象が強い。そのため、住民と東急が任意に話をし、それが総会議事録として記録されていることは貴重である。2009年5月31日に開催された第19回定期総会では激しいやり取りがなされ、東急の体質を理解できる(千福ニュータウン団地施設管理組合「第19回定期総会議事録」)。
総会の冒頭で東急電鉄は資料の不備を理由に総会開催が不成立と主張した。このために約30分間も議事が中断してしまった。杉谷理事長は「資料不備が総会開催に可否にあたるようなものではない」と説明し、総会が開始された。
ところが、東急電鉄は再度、総会不成立を主張した。これに対し、杉谷理事長は「東急側の代理人こそが、規約に照らし不備である」と反撃した。管理組合規約に定められた総会出席者に対する代理人手続きが行われていないためである。その上で以下のように述べて決着した。
「東急関係者は、本来なら、総会に出席する資格がない。議事進行の邪魔をするなら、出て行ってほしい。」
総会では以下のようなやり取りがなされた。
東急電鉄「新築、増改築をするときは、建築確認申請に放流先の承諾が必ず必要とあるが、規約の第何条に規定されているのか教えてほしい。」
理事長「常識的に放流先の承諾も得ず、勝手に人の物に工事を行うことは犯罪であり、放流することは有り得ない。」
ファイブハンドレッドクラブ「土地を開発、所有した段階で、それは権利として発生しているという理解なのですが。」
理事長「あなた方の意見で、人の施設に勝手に放流して構わない、口数をごまかしてして構わないというのなら、そういう主張は裁判でやって下さい。」
この周辺住民への害悪を無視する論理は東急電鉄に特徴的なものである。東急電鉄・東急不動産が主体的に進める東京都世田谷区の二子玉川東地区再開発(二子玉川ライズ)でも再開発地域の雨水の処理が不十分で、自社の営利のために周辺地域を犠牲にしていると住民から批判されている。
しかも、二子玉川ライズでは再開発地域に約7メートルの盛り土をして、再開発地域北側から自然に流れる雨水を堰き止めるようなことをしている。この点について住民が再開発組合を相手に再開発事業の差し止めを求めた訴訟の証人尋問で再開発組合側の証人・宮原義明(株式会社アール・アイ・エー)は以下のように証言し、正当化した(林田力『二子玉川ライズ反対運動』マイブックル、2010年、23頁)。
「もともと、そこに流れ込んでいたということ自身が、それぞれの敷地としては、当然敷地の中で単独で整備することだと思いますから、それを前提としてのお話は少しおかしなことと思いますね。」
千福ニュータウンでの東急側の主張とは正反対である。東急の土地から周辺には勝手に放流するが、周辺住民の土地に降り注ぐ雨水が自然に東急の土地に流れ込むことさえ拒否する。共通点は住民を犠牲にした自社利益優先の御都合主義である。
定期総会議事録は以下の住民意見で終わっている。
「今回の東急さんの質問、指摘内容は本質から外れていると思う。主張されることはあると思うが、誠実であることは重要で、おそらく、本日、ここに出席された方々は、東急さんに対し、もっと深い溝を作ったと思います。今後、もう少し知恵を使った前向きな解決策を考えられるように努力して頂きたい。」
これは東急グループとのトラブルに直面した多くの住民や消費者に共通する感想である。
http://hayariki.x10.mx/mccmccmcc3.html
第一に系列管理会社の杜撰な管理である。管理組合は当初、東急グループの東建産業に実質的な管理を委託していた。事実上、丸投げに等しい状態で、高い料金で杜撰な業務が行われていた。汚水を処理せずに放流したこともあり、行政の指導も受けた。
管理組合では東建産業への委託を止め、それによって様々な問題が明らかになった。最終的に株式会社千福が丘生活サポートを設立して管理を委託した。自主管理の一つの形態である。自主的に管理するために技術ノウハウが蓄積され、管理組合役員の意識も変わる。現在では立派な事務所もあり、囲碁など様々な同好会活動に多くの住民が集い、地域のコミュニティー拠点となっている。
この問題は系列マンション管理会社の問題と共通する。東急不動産の新築分譲マンションでも管理が系列の東急コミュニティーに委託されたが、高額な管理委託費で杜撰な管理が行われ、リプレースした(林田力「東急コミュニティー解約記(1)修繕積立金不足発覚」PJニュース2010年7月12日)。
一般的なマンション一棟に比べると、千福ニュータウンは規模が大きく、扱う金額も大きい。住民側にとっては杜撰な管理による損害額も大きくなる。一方で近年はタワーマンションなど数百戸超の大規模マンションも登場している。それらのマンションではコンシェルジュやキッズルーム、ゲストルームなど共用施設も豪華になる傾向がある。その分管理費も高くなり、管理組合の予算規模も拡大する。その意味で千福ニュータウン団地施設管理組合の経験は大規模マンションの先行事例になる。
第二にファイブハンドレッドクラブから大量の不明水が汚水処理場に流れていた。営利目的のゴルフ場の汚水処理を下流住民が負担していたことになる。これだけでも大きな損害であるが、原因究明に管理組合が要した費用や時間も膨大である。
管理組合は東急電鉄に対し、東急電鉄の費用で独立浄化槽を作ることを申し入れ、合意に至らなければゴルフ場の管路を封鎖すると決定した。これに対して、東急電鉄は2007年に管理組合を提訴したが、今後、東急電鉄が不明水を流さないとすることで和解が成立した。
第三に欠陥施工・手抜き工事である。配管の口径が細すぎて十分な水量を処理できなかった。管理組合の調査によると、水圧に耐えられずに破損した箇所もあるという。破損箇所から水が浸透し、将来的には地盤沈下を起こす危険もある。スケールは小さいものの、東急不動産の新築分譲マンションでも排水通気管の口径が細いという欠陥施工が発覚した(林田力「マンション欠陥施工で東急不動産が呆れた説明」PJニュース2010年7月11日)。
http://www.facebook.com/riki.hayashida
また、市道はマンホールがコンクリートではなく、レンガで造られている。強度が十分ではなく、道路の陥没や、ひび割れが起きている。市道はニュータウン開発時に東急が造成し、市に引き渡した。管理組合は市にも相談したが、逆に管理組合の費用負担での修繕することを求められた。管理組合では十分な検査をせずに市が市道を引き取ったことから市にも責任があると主張する。
これらの欠陥施工は既に管理組合の費用で修繕したものもある。管理組合側は全ての修繕に要する被害総額を約20億円と見積もる。この修繕費用が未解決の大きな問題である。
http://www.hayariki.net/tokyu/senpuku.htm
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