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林田力『東急コミュニティー解約記』(Replacement from Tokyu Community)はマンションの管理会社を変更し、管理委託費を大幅に削減した事例の記録である。東急コミュニティー管理では不動産を守れない実態が明らかにする。
第一に系列管理会社の杜撰な管理である。管理組合は当初、東急グループの東建産業に実質的な管理を委託していた。事実上、丸投げに等しい状態で、高い料金で杜撰な業務が行われていた。汚水を処理せずに放流したこともあり、行政の指導も受けた。
管理組合では東建産業への委託を止め、それによって様々な問題が明らかになった。最終的に株式会社千福が丘生活サポートを設立して管理を委託した。自主管理の一つの形態である。自主的に管理するために技術ノウハウが蓄積され、管理組合役員の意識も変わる。現在では立派な事務所もあり、囲碁など様々な同好会活動に多くの住民が集い、地域のコミュニティー拠点となっている。
この問題は系列マンション管理会社の問題と共通する。東急不動産の新築分譲マンションでも管理が系列の東急コミュニティーに委託されたが、高額な管理委託費で杜撰な管理が行われ、リプレースした(林田力「東急コミュニティー解約記(1)修繕積立金不足発覚」PJニュース2010年7月12日)。
一般的なマンション一棟に比べると、千福ニュータウンは規模が大きく、扱う金額も大きい。住民側にとっては杜撰な管理による損害額も大きくなる。一方で近年はタワーマンションなど数百戸超の大規模マンションも登場している。それらのマンションではコンシェルジュやキッズルーム、ゲストルームなど共用施設も豪華になる傾向がある。その分管理費も高くなり、管理組合の予算規模も拡大する。その意味で千福ニュータウン団地施設管理組合の経験は大規模マンションの先行事例になる。
第二にファイブハンドレッドクラブから大量の不明水が汚水処理場に流れていた。営利目的のゴルフ場の汚水処理を下流住民が負担していたことになる。これだけでも大きな損害であるが、原因究明に管理組合が要した費用や時間も膨大である。
管理組合は東急電鉄に対し、東急電鉄の費用で独立浄化槽を作ることを申し入れ、合意に至らなければゴルフ場の管路を封鎖すると決定した。これに対して、東急電鉄は2007年に管理組合を提訴したが、今後、東急電鉄が不明水を流さないとすることで和解が成立した。
第三に欠陥施工・手抜き工事である。配管の口径が細すぎて十分な水量を処理できなかった。管理組合の調査によると、水圧に耐えられずに破損した箇所もあるという。破損箇所から水が浸透し、将来的には地盤沈下を起こす危険もある。スケールは小さいものの、東急不動産の新築分譲マンションでも排水通気管の口径が細いという欠陥施工が発覚した(林田力「マンション欠陥施工で東急不動産が呆れた説明」PJニュース2010年7月11日)。
http://www.facebook.com/riki.hayashida
また、市道はマンホールがコンクリートではなく、レンガで造られている。強度が十分ではなく、道路の陥没や、ひび割れが起きている。市道はニュータウン開発時に東急が造成し、市に引き渡した。管理組合は市にも相談したが、逆に管理組合の費用負担での修繕することを求められた。管理組合では十分な検査をせずに市が市道を引き取ったことから市にも責任があると主張する。
これらの欠陥施工は既に管理組合の費用で修繕したものもある。管理組合側は全ての修繕に要する被害総額を約20億円と見積もる。この修繕費用が未解決の大きな問題である。
http://www.hayariki.net/tokyu/senpuku.htm
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